Разъяснение статей Жилищного кодекса РФ предоставила начальник правового управления администрации Миасского городского округа Елена Королева:

"Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) с 1 марта 2005 года ввел новый механизм управления многоквартирным домом. Органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений. Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в их долевой собственности.

Порядок владения пользования и распоряжения общим имуществом определяется путем принятия коллегиальных (совместных) решений. С этой целью проводится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Это есть не что иное, как управление жилым домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в т.ч. с расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества. Решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введение ограничений пользования им. Решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

- определение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо жилищный кооператив (п.7 ст. 156 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

- определение условий договоров управления (п.1 ст. 162 ЖК РФ). Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума);

- другие вопросы отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания.

Общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители обладающие более чем 50% голосов от общего их числа, за исключением вопросов по которым принимаются решения не менее 2/3 голосов от общего числа голосов.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводится только по инициативе любого из данных собственников.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решение общего собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в доступном для всех собственников помещении дома, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

По результатам проведенного общего собрания оформляется протокол. Как правило, его составляют и утверждают председатель и секретарь собрания. Место хранения протокола определяется решением собрания и рекомендуется один экземпляр по договоренности хранить в органах местного самоуправления (на случай оспаривания собственниками принятых на общем собрании решений).

Заочное голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование на общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом, собственник должен поставить только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются не действительными.

Бюллетени заочного голосования собственников помещений хранятся у председателя счетной комиссии.

Заключение договоров управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома оформленного протоколом, в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор подписывается в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Проект договора управления многоквартирным домом предварительно утверждается решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год".